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L'idea di sostituire un debito in corso può apparire molto appetibile quando i tassi dei nuovi mutui sono decisamente più bassi. Ma conviene sicuramente?
Prima di mettersi in movimento meglio fare qualche conticino. Salvo che la volontà di sostituire nasca dal bisogno di liquidità aggiuntiva o dalla necessità di abbassare la rata, esigenze certo prevalenti sulla semplice ricerca di risparmio.
SOSTITUIRE PER RISPARMIARE
Anche con differenze di 5 punti percentuali non è detto che sostituire il vecchio mutuo convenga. Sebbene l'effetto del tasso sia importante non bisogna dimenticare che esso agisce sul capitale residuo e solo per il periodo rimanente.
Al tempo stesso la sostituzione di mutuo implica l'intervento del notaio con costi globali piuttosto consistenti. Tra l'altro le spese non sono strettamente proporzionali all'importo di mutuo, incidendo in misura maggiore sulle cifre più piccole.
Per dartene un'idea ecco una tabella puramente indicativa dei costi che accompagnano la sostituzione. Viene considerato un mutuo con penale di estinzione dello 0,5%, relativo ad una "prima casa" a Milano.
Importo
mutuo |
Istruttoria
e perizia |
Imposta
sostitutiva |
Atto
notarile |
Penale
estinzione |
Totale
spese |
Incidenza
spese |
 |
| 20.000 |
500 |
50 |
1.400 |
100 |
2.050 |
10,3% |
|
| 50.000 |
500 |
125 |
2.100 |
250 |
2.975 |
6,0% |
|
| 100.000 |
500 |
250 |
2.400 |
500 |
3.650 |
3,7% |
|
| 150.000 |
500 |
375 |
3.000 |
750 |
4.625 |
3,1% |
|
| 200.000 |
500 |
500 |
3.300 |
1.000 |
5.300 |
2,7% |
|
| 300.000 |
500 |
750 |
3.600 |
1.500 |
6.350 |
2,1% |
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Affinché l'operazione sia vantaggiosa è necessario che il risparmio prodotto dalla riduzione del tasso di interesse sia maggiore delle spese di sostituzione.
NOTA: sfruttando la normativa sulla portabilità del mutuo (surrogazione) è possibile sostituire il mutuo azzerando interamente i costi dell'operazione, inclusi quelli notarili.
Peraltro il tasso applicato ai mutui di surrogazione è spesso un pochino più alto di quello utilizzato per la sostituzione classica, in modo da consentire alla banca di compensare i costi dell'operazione, posti interamente a suo carico dalla Legge.
I conteggi necessari alla verifica sono più semplici di quanto si immagini. Una volta noti i costi indicativi basterà ipotizzare di stipulare un nuovo mutuo di importo pari al capitale residuo maggiorato di tutte le spese, con durata uguale a quella residua del mutuo da sostituire.
Paragonando le rate si avrà un'indicazione immediata sull'eventuale tornaconto.
ESEMPIO: Valutiamo la convenienza della sostituzione di un mutuo con 9 anni restanti, capitale residuo di 100.000 Euro e tasso del 6% (rata mensile di 1.200 Euro), con un nuovo mutuo al 4,5%.
Ipotizzando che le spese di sostituzione ammontino a 3.650 Euro dovremo calcolare la nuova rata (a tal fine si può usare la calcolatrice del Piano di Ammortamento in questo sito). Il capitale da utilizzare per i calcoli sarà 103.650 (100.000 debito residuo + 3.650 spese sostituzione), la durata corrisponderà a 9 anni ed il tasso al 4,5%.
La rata così ottenuta ammonterà a 1.169 Euro, con un risparmio mensile di 31 Euro a favore della sostituzione, ovvero 3.348 Euro in 9 anni (31 Euro x 108 rate).
Come immaginerai il vantaggio si perde o addirittura si trasforma in perdita quando l'importo e/o la durata residua sono modesti.
La detrazione fiscale verrà conservata per la frazione relativa al debito residuo ed alle spese di sostituzione. Per esaminare un esempio di calcolo vedi l’esempio alla fine di questa pagina.
SOSTITUIRE PER RIDURRE LA RATA
Sostituire il mutuo per distribuire il rimborso su un periodo più lungo può giovare alla qualità della vita. Sarà così possibile abbassare la rata, anche se ciò rappresenterà un aumento della spesa, talvolta cospicuo.
ESEMPIO: Consideriamo un mutuo al 5% con capitale residuo di 50.000 Euro e 6 anni rimanenti. La rata mensile ammonterà a 805 Euro.
Volendo ridurre l'esborso mensile si potrebbe ripianare il debito su 15 anni anziché 6. La nuova rata verrebbe così ricalcolata su un capitale di 52.975 (50.000 debito residuo + 2.975 spese indicative di sostituzione).
Allo stesso tasso del 5% ma con durata quindicennale la spesa scenderebbe a 419 Euro mensili.
Bello! Ma costoso. La differenza da rimborsare salirebbe così da 57.960 Euro (805 x 72 rate) a 75.420 Euro (419 x 180).
I benefici fiscali verranno tuttavia conservati. Anzi, il loro effetto sarà più consistente perché risulterà proporzionale alla maggiore spesa in interessi passivi.
NOTA: L'allungamento della durata è permesso anche nei casi di rinegoziazione e surroga, con enormi risparmi sulle spese dell'operazione.
SOSTITUIRE PER AUMENTARE IL MUTUO
L'operazione di sostituzione può essere sviluppata per soddisfare esigenze finanziarie, collegate per esempio alla ristrutturazione.
Potrebbe infatti essere preferibile accorpare il vecchio debito con il nuovo, generando un nuovo unico debito di durata più lunga, in modo da mantenere la rata entro livelli accettabili.
Altre volte è la banca che concede il nuovo finanziamento, se diversa dalla precedente, a pretendere la sostituzione del vecchio mutuo e la conseguente cancellazione dell'ipoteca esistente, per poter così iscrivere la propria in primo grado.
NOTA: chi desidera sfruttare i meccanismi di portabilità del mutuo e al tempo stesso necessita di liquidità aggiuntiva, può scegliere di effettuare un'operazione di surroga abbinata al rilascio da parte della stessa banca di un mutuo complementare per liquidità, un'opportunità che comincia ad essere diffusa.
In tal caso, poiché i costi correlati al secondo mutuo incidono quasi tanto quanto quelli che si sosterrebbero rinunciando alla surroga, è sempre il caso di verificare l'alternativa classica. Che viene usualmente proposta a tassi un pochino inferiori.
I benefici fiscali correlati al vecchio mutuo verranno mantenuti, ma solo per una quota proporzionale al debito residuo maggiorato delle spese di sostituzione.
ESEMPIO: Ipotizziamo di sostituire un mutuo con un debito residuo di 72.500 Euro e spese di sostituzione pari a 3.200 Euro. Gli interessi relativi al totale di queste voci (75.700 Euro), manterranno la detraibilità.
Se il nuovo mutuo ammonta a 100.000 Euro risulterà perciò detraibile soltanto il 75,7% degli interessi, ovvero la proporzione tra i due importi (75.700 / 100.000).
Significa che ogni 1.000 Euro di voci imponibili potrò imputarne alla detrazione 757, ovvero: 1.000 (spesa detraibile) x 75,7% (percentuale detraibile) / 100.
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